недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагороднаяКоммерческаяАренда

Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки

1 002
Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки
Хорошая локация, четкий финансовый план и другие составляющие удачного вложения

Инвестиции в жилье — один из самых популярных способов сохранить и приумножить свои сбережения. По данным ВЦИОМ, такую возможность для себя рассматривает 18% россиян. Вклады в недвижимость  люди воспринимают как более понятную и предсказуемую альтернативу рынку ценных бумаг с его взлетами и падениями. Однако, чтобы стать «жилищным» инвестором, нужна крупная сумма, которая есть далеко не у всех желающих. Но что, если взять недостающие деньги в банке? О том, как заработать на ипотеке, мы расспросили профессионалов.  

Что нужно знать, планируя вложение?   

Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках. Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся «в ноль». Тем более, рынок недвижимости мало подвержен колебаниям и в долгосрочной перспективе показывает стабильный рост, опережающий инфляцию. 

Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим «с нуля».

Это особенно актуально, если речь идет о вложении занятых у банка средств — в таком случае к расчету потенциальной выгоды нужно отнестись крайне внимательно

После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке «на глазок», принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.  

Заработать стало сложнее: состояние рынка недвижимости 

Самая значимая для потенциальных инвесторов перемена на рынке жилой недвижимости случилась два года назад, в момент перехода с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Использование специального эскроу-счета, где деньги дольщиков заморожены до успешного окончания строительства, свело к минимуму риск потери вложенных средств. 

Но второй стороной медали стало появление в экономике стройки банковских кредитов, что привело к росту «стартовых» цен на жилье. В итоге недвижимость как инвестиция стала менее привлекательной: часть прибыли от удорожания объекта, которая раньше доставалась инвесторам, теперь забирают себе кредитные организации. 

Достаточной статистики по этому вопросу еще не накоплено, но аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что разница между начальной и конечной ценой на жилье теперь не будет превышать 10%. Кроме того, рост стоимости квартир на стадии «котлована» увеличил порог входа в инвестиционную сделку и срок ее окупаемости.   

Какие квартиры имеют инвестиционную привлекательность? 

При таком раскладе в большем выигрыше окажутся инвесторы, имеющие свои финансы и не привлекающие кредит, ведь ипотека может поставить сделку на грань окупаемости или даже увести в минус. И все же при нынешних рекордно низких ипотечных ставках игра стоит свеч, уверены в компании «Этажи».

avatar

Татьяна Решетникова,Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»

Главное — четко понимать, что и где покупать и когда продавать. Как правило, квартиры для инвестиций — это отдельный сегмент, и при их выборе нужно четко объяснить своему риэлтору, для чего приобретается объект, через какой период вы планируете его продать или как долго хотите сдавать в аренду.

По словам эксперта, на рынке есть недвижимость, которая дает хороший доход в краткосрочной перспективе, а есть такая, что может сильно вырасти в цене только спустя несколько лет. Но больше всего, конечно, неподходящих вариантов, дорожающих лишь на уровне годовой инфляции.  

Каждый конкретный случай здесь требует индивидуального рассмотрения, но в общем принято считать, что для сдачи в аренду больше подходит недорогое эконом-жилье, а для перепродажи — объекты класса «комфорт» и выше. В обоих случаях речь в первую очередь идет о малогабаритных квартирах — «однушках» и студиях: стоят они дешевле, а спрос на них самый большой.  

Отдельно стоит упомянуть апартаменты. До недавних пор они считались инвестиционно более привлекательными, нежели обычные квартиры: если последние за время возведения дома дорожали в среднем на 20%, то в случае апартаментов рост мог составить 30-35%. 

Однако намерения правительства до конца 2020-го года признать часть апарт-комплексов полноценным жильем могут изменить ситуацию на рынке. В ближайшей перспективе начальные цены на апартаменты могут пойти вверх, что негативно скажется на их инвестиционной привлекательности. 

Если же говорить о «классической» недвижимости, то более выгодным вариантом считается перепродажа  ипотечной квартиры. Это позволяет сразу получить крупную сумму денег. Увеличить прибыль позволят дополнительные вложения — ремонт, перепланировка или разделение объекта на части. 

Вариант с арендой окупается гораздо дольше — до 20 лет, но зато это будет стабильный денежный поток. Кроме того, аренда бывает разной. На посуточной можно заработать больше, но вложения и риски здесь тоже будут более высокими. 

По словам Татьяны Решетниковой, средняя доходность ликвидных квартир — 10-11% в год. Есть и особо выгодные варианты, дорожающие на 30-40%, но их очень мало. 

Как подсчитала эксперт, в случае привлечения ипотеки на стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 20%, а страхование — в районе 1% от стоимости приобретаемого объекта, соотношение процентных ставок и годового роста цены квартиры должно быть следующим: 

  • при ставке 2,7% годовых — не ниже 3,81% в год,  
  • при ставке 5,9 % годовых — от 6,37%, 
  • при ставке 7,4% годовых — от 7,57%, 
  • при ставке 8,1% годовых —  от 8,13%, 
  • при ставке 9% годовых — 8,85% в год и более.

При таком соотношении переплата по кредиту перекрывается удорожанием квартиры. Поэтому выгодной инвестиция будет, когда ожидаемая динамика роста стоимости жилья выше этих значений. 

Потенциальные риски и сопутствующие расходы 

Учет рисков — обязательная составляющая любого инвестиционного плана. Если говорить о последующей перепродаже квартиры, то опасных моментов после введения эскроу-счетов осталось не так уж и много. 

Главный из них — риск некачественного строительства, избежать которого поможет тщательный анализ застройщика. Если же речь идет об аренде, то подводных камней тут намного больше. Во-первых, это риск ее простоя без квартиросъемщиков. 

«Обычно на поиск нового арендатора уходит не менее месяца, и в это время собственник будет получать убыток, оплачивая кредит из своего кармана. Это обязательно нужно учесть при составлении финансового плана», — рассказала региональная управляющая компании «БКС Ультима» Олеся Некрасова. 

Если говорить об ипотеке по среднерыночным ставкам в 8,5-10%, то квартира стоимостью около 3 миллионов рублей при сроке займа в 20 лет будет стоить владельцу от 23 тысяч рублей в месяц

И нужно быть готовым один-два раза в год доставать эту сумму из своего кармана. Еще около 15 тысяч инвестору придется ежегодно отдавать за страховку имущества и жизни. 

А еще вам обязательно нужно будет застраховать гражданскую ответственность перед соседями. Без нее, если арендаторы, например, затопят квартиру снизу, ремонт может обойтись весьма дорого. А ведь любой серьезный убыток сразу же поставит крест на всей инвестиционной затее.  

«Определить, выгодно ли инвестировать в недвижимость при помощи ипотеки, можно, сравнив ежемесячный платеж по кредиту и размер арендной платы и сопутствующих расходов. Может получиться так, что затраты намного превысят прибыль от аренды», — пояснила Олеся. 

К сопутствующим расходам, о которых упомянула эксперт, относится не только страховка, но и, например, косметический ремонт, который рекомендуется делать перед заселением каждого нового квартиросъемщика. 

Также перед тем, как инвестировать в недвижимость, нужно посмотреть на размер арендной платы по соседству. Какой бы великолепной ни была ваша квартира, если вы просите за нее 30 тысяч в месяц, а соседи — всего 15, найти арендаторов будет нелегко. 

avatar

Олеся Некрасова,Региональный управляющий компании «БКС Ультима private banking»

Расположение инвестиционной квартиры — очень важный момент. Чем более развитой инфраструктурой (транспортной, социальной, культурно-развлекательной, торговой) обладает район, который вы рассматриваете, тем больше будет желающих купить или арендовать там жилье. Большим плюсом к ликвидности квартиры (до 20%) станет ее расположение вблизи от станции метро.   

Еще один важный риск — ухудшение общей экономической ситуации в стране, ведущее к падению покупательной способности граждан. По данным Росстата, реальные доходы россиян как раз падают уже несколько лет, и от обвала рынок недвижимости удерживают лишь рекордно низкая ключевая ставка ЦБ и введенная правительством программа льготной ипотеки. Однако, если негативная тенденция сохранится, рано или поздно цены все равно споткнутся о неплатежеспособность клиентов.   

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru