недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Усталость сказывается на ликвидности: почему морально устаревают новые ЖК

143 097 36
Усталость сказывается на ликвидности: почему морально устаревают новые ЖК
Среди многоэтажек, построенных лет 10 назад, есть высокие, красивые и… совершенно неактуальные. Вдвойне обидно купить квартиру в новостройке-«старичке», которая еще не завершена, но уже не отвечает современным требованиям, а значит, теряет и в ликвидности. Разбираемся, какое жилье считается морально устаревшим.

Методом от противного

Обычно устаревшим жильем принято считать хрущевки или брежневки. Но и дома, построенные в 2010 или 2015 году, способны утратить актуальность. По каким признакам это легко определить?

Сегодня не котируются на рынке квартиры с кухней меньше 12 м, с большими спальнями и коридорами. Квартирография с десятком, а то и больше квартир на этаже тоже ушла в прошлое, как и дворы-парковки. Такое жилье покупают, но чаще не для собственного проживания, а для сдачи в аренду: оно дешевле, чем продуманные жилые комплексы.

Сохранят ликвидность квартиры, которые отвечают запросам сегодняшнего дня: большое общее пространство с маленькими спальнями (европланировки), функциональные балконы, подземный паркинг, небольшое количество квартир на этаже и закрытые дворы с множеством активностей не только для детей, но и для взрослых.

Так уже не строят

Отличительная черта несовременного проекта бросается в глаза уже с улицы: если площадь двора уставлена машинами, это плохой знак. Если озеленение заключается в пожухлых кусках рулонного газона — тоже. Даже одна разноцветная площадка не исправит ситуацию.

Теперь минимум комфорта во дворе — несколько площадок для детей и взрослых, зонирование на активный и тихий отдых и невидимая глазу парковка — либо подземная, либо вынесенная за периметр двора.

Отсутствие коммерческих помещений на первых этажах тоже свидетельствует об устаревшей концепции. Девелопмент пришел к тому, что первые этажи не слишком удобны для жизни, а вот когда жильцы имеют возможность, не покидая двора, постричься или выпить чашку кофе, это отличная опция.

Лишние ступени, как показало время, не нужны: они неудобны не только для людей с ограниченными возможностями, но и для родителей с колясками да и другим жителям. Поэтому если к лифту предстоит подниматься по лестнице, а в холле нет специально отведенного места для хранения велосипедов и колясок, это устаревший дом.

Больше восьми квартир на этаже снижает социальное взаимодействие между соседями, тогда как формирование сообщества знакомых друг с другом людей — признак современного жилого проекта. Бесшумный лифт должен везти не до первого этажа, а до подземного паркинга. Эксперты говорят, что оптимальный вариант, если на каждые три–четыре квартиры на этаже приходится один лифт. Если на этаже шесть квартир, лифтов должно быть два.

Квартиры за последние годы тоже сильно преобразились. 20-метровые спальни и маленькие кухни ушли в прошлое. Сегодня и в ближайшие годы в комфорт-классе будут востребованы квартиры-студии с небольшими спальнями (10–14 м) и просторными еврозонами, объединяющими кухню, столовую и гостиную (20–30 м).

Признаки современного жилья:

— не больше восьми квартир на этаже;

— качественная отделка МОПов;

— зона для хранения велосипедов и колясок;

— вход и лифт с уровня земли;

— есть функциональный балкон/лоджия;

— небольшие спальни с просторной гостиной, в том числе евро;

— система безопасности дома, видеонаблюдение;

— закрытый двор с разными зонами для отдыха и активности.

В погоне за рынком

В чем причина быстрого устаревания многоэтажек? По мнению экспертов рынка, и материалы, и стиль жизни меняются слишком быстро. Технологии строительства меняются примерно через 10–15 лет после ввода объекта в эксплуатацию, объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Но часто сама архитектурная концепция устаревает уже к моменту передачи дома под заселение.

Теряют связь с сегодняшним днем не только планировки и квартирография, но и места общего пользования и даже дворы. Специалисты уверены: сейчас с чистой совестью назвать современными можно буквально единицы из тех ЖК, что были построены в 2000-е. Тогда мало кто делал европланировки, просторные холлы, закрытые дворы. А вход с уровня земли и мойки лап для собак, теперь встречающиеся и в массовом сегменте, были только в жилье высоких классов.

Все изменилось буквально за последние пять лет. Застройщикам пришлось конкурировать между собой, предлагать новые решения с оглядкой на иностранный опыт. В итоге качество проектов выросло.

Сегодня при создании концепции проекта застройщики изучают новые тренды и аналогичные объекты, проводят социологические исследования, консультируются с экспертами, поясняет Надежда Коркка. Это позволяет им создавать проекты с набором опций на некоторую перспективу.

Но есть нюансы

В периоды высокого спроса на жилье (как, например, сейчас) продаются даже не самые удачные квартиры. Но жить в них собирается далеко не каждый покупатель: многие просто инвестируют, вкладывают деньги, а поселится туда арендатор. Особенно это касается новостроек, где 80% квартир — студии, отмечает Сергей Беляков, директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость». Для собственного проживания их практически не покупают — только для сдачи.

По морально устаревшим проектам в Петербурге сегодня строится каждый десятый ЖК, но даже в экономклассе покупатели не всегда готовы закрыть на это глаза: такие объекты раскупаются хуже.

Исключения, когда жилье вроде бы несовременное, но позиционируется на рынке положительно, есть. В «Метриум» приводят пример — это бывшие общежития и гостиницы, которые реконструируются и пользуются спросом из-за низкой цены и хорошей локации.

Противоположность им — выставленные на продажу «новые» квартиры в домах 2005–2010 годов постройки без инфраструктуры и дворов. Продаются они, по словам директора департамента жилья Colliers Кирилла Голышева, очень тяжело. Даже на вторичном рынке уже есть куда более современные квартиры в домах, построенных за последние пять лет.

Как купить жилье «на вырост»

Для девелопера построить современное жилье с запасом актуальных опций и продать его максимально быстро — залог успешного проекта. Для покупателя приобрести такое жилье — гарантия того, что оно останется востребованным на рынке: его удастся дороже сдать в аренду или выгодно продать спустя несколько лет.

Но такая недвижимость требует бо́льших вложений. При прочих равных разница в цене между действительно современным проектом и остальными, по подсчетам «Александр-Недвижимость», составляет 10–20%.

Комментарии 36
ирена9 июля 2021, 15:51

Наружная лестница - очень плохо. Не только для инвалидов. Ливень, снегом как завалит... И потом тяжелые несчастные случаи.

Ответить
Сергей ТСТ12 июля 2021, 3:39

особенно в центре , все жилье морально устарело .... в любом городе Питере , Москве и Париже .. его вообще никто не покупает .)))) ну а если правду ..жилье это не только новые трубы и медная проводка .. цена жилья ,это все что вокруг да около .. парки , бульвары , детские площадки , парковка ... доступность транспорта .... только не путать последние .. парковка на 50 машин для 500 квартир это ох как не хорошо , и Парк в трех километрах это не ваш парк .. ну а слово Бульвар .. это относительно новостроек вообще фантастическое слово )))

Ответить
Нелюбитель сыра в мышеловке14 июля 2021, 18:53

Ну ладно, я своими глазами видел бульвар в новостройках в прошлом году. Он, правда, миниатюрный, два человека с трудом разойдутся, а все проезды машинами заставлены, ну так надо заказать статью на циан, и его распиарят, как писк моды, вроде этих миниатюрных евроспален (которые, оказывается, исключительно по велению моды такие маленькие, а не потому, что неэффективное евроотопление на сверхдорогом газе, в сочетании с отстойной теплоизоляцией бьют по карману жильца).

ID: 7488916413 июля 2021, 15:11

Простите, это статья для какого социального класса написана? Основной ориентир у большинства покупателей— не кухня 12 метров, подземный паркинг или разноцветность детских городков, а стоимость, СТОИМОСТЬ!!! Можно сколь угодно долго рассуждать обо всём остальном, но у 90% населения нет денег на всю эту блажь...

Ответить
Нелюбитель сыра в мышеловке14 июля 2021, 18:56

Она призвана стимулировать завышенные ожидания. Типа сидят на бульваре у модного ЖК два успешных бизнесмена и рассуждают о преимуществах больших кухонь, двора без машин и 2-х квартир на этаж. Потом расходятся, один едет в Мытищи, а другой - в Бутово, в свои типовые многоэтажки.

Дмитрий14 июля 2021, 19:13

какие 2 квартиры, клубный дом вам что-ли? вот 8 квартир модно, оптимально и т.п. это вам не старый фонд с немодными 3-4 квартирами на этаже. надо только придумать, почему именно столько плохо. слишком часто видишь одних узкий круг соседей, слишком много общения, не затеряться в толпе, фактически вторжение в личное пространство

ID: 7623878215 июля 2021, 13:15

Нормально у нас в бутово)) всем критериям соответствует и цена хорошая (для не бизнесменов). Я из центра мск перебралась, очень довольна, особенно когда малыши растут. И даже не смущает 25этажность. Дома намного дальше друг от друга, чем в центре города, расположены.

ID: 2218658916 июля 2021, 14:37

Я согласна с Дмитрием! Часто снимаю комнату и везде ахи и охи! В комнатах маленького размера и грязного, где есть клопы, и ковры старые и диваны тоже из свалок дороже стоят, чем те новые квартиры! И при том на комнату могут поселить 6человек и более, Это что? Где мне можно спокойно отдохнуть после работы. Что часто хозяин квартиры требует у меня платить за кого то! Это абсурд, за кого то есть и живёт, но с того не требует, как меня чужого человека! Поэтому мне очень хочется выть от нахалов хозяев и шакалов с которыми связан сам хозяин квартиры! У меня нет машины, нет животных, нет детей рядом! Работа с домом важнее было для меня! Парки меня не интересуют.Стоянка тоже, река рядом вечные картинки зоне отдыха и без показа спален и санузла мне не понятен! Спасибо, что дочитал.

ID: 770722129 августа 2021, 7:44

Почему нет денег? Есть-кредиты! Людей превратили в рабов!

ID: 7610118713 июля 2021, 15:40

Эьа статья, чтобы подороже продать квартиры с "модной" планировкой. Не каждая хозяйка мечтает готовить на кухне, пусть тридцатиметровой, чтобы тут же бегали и играли дети, т.к. в комнатах 10-иметровых живопырках место только для одной кровати.

Ответить
Svetlana Sh13 июля 2021, 15:47

Наверное, очевидное дополнение, но всё же напишу: один санузел (пусть и раздельный) - уже огромный минус, если только это не студия

Ответить
ID: 2218658916 июля 2021, 14:41

Да и это меня задевает.

ID: 6560901413 июля 2021, 17:09

Хочется иметь возможность поделиться статьями с данного ресурса. Я пользуюсь приложением для андроида.

Ответить
ирена13 июля 2021, 19:44

Статья для обеспеченных, чтобы не покупали в домах для необеспеченных. Ну, кто-то из первых и не понимает этого. А вот вторые как раз и понимают, что им ну никак не по карману.
Планировки нужны разные. Но вменяемые, конечно. Чтобы в однокомнатной квартире не было три уровня - кухня на одном, комната на втором, санузел на третьем. И удобно иметь свободную планировку с учетом только мокрых зон (хотя наши такого наворотят... я бы не покупала).

Ответить
Сергей ТСТ1 августа 2021, 18:51

да видели мы эти дома для богатых за 20 млн ++++ дувушки и 30 млн +++ трешки ..одна беда у всех ... проекты такие же только фасад дома чуть с тюнингом и пара стекол при входе в дом .. остальное абсолютно эконом класс ..нет не зукоизоляции , нет трапов в ванной , нет парковки и вода с электричеством ,отопление и все коммуникации такого же качества что в соседней панельной хрущевке и общая школа , дет сад , магазины , аптеки ... и прочее ... .. и не бывает 25+ этажного элитного жилья ... нигде ... тем более на окраинах города ... жилье за третьим кольцом в потенциале оно или имеет клубную застройку .. миниквартал для богатых или обычное жилье .. если по Москве и Области то это жилье для среднего класса .. учителей , врачей , кассиров в пятерочке , дворников , слесарей и токарей ... и офисного планктона для людей с зарплатами 40-70 штук ... ну если убрать пиар Москвы ... что типа тут заоблачные зарплаты и давай манить в всю Россию в Москву .. то 70-80 % это люди с доходами ниже 70 штук .. а если взять медианную зарплату то она 50 штук чистыми , а то и меньше

ID: 7158995113 июля 2021, 23:00

Ерунда полная! Развод про евродвушку не даёт мне покоя))) Раковина в большой комнате, однокомнатной квартиры))) маркетинг рулит))) Конечно 10 метровая спальня рулит))) Давайте в 137 серии.. кухню выставим за спальню и плюс 2 миллиона к стоимости приплюсуем. Бред ! Парковка во дворе.., вообще не вопрос. Покупаешь парковочное место, а потом за просрочку коммуналки за месяц, тебя ее лишат и глазом не моргнут..))

Ответить
ID: 5266539714 июля 2021, 14:47

Сохранят ликвидность квартиры, которые отвечают запросам сегодняшнего дня: большое общее пространство с маленькими спальнями (европланировки)_____________Автора нужно отправить пожить хотя бы с год в подобной спальне-клетушке в 10 квадратных метров, чтобы он впредь не писал ерунду))

Ответить
ирена7 августа 2021, 23:31

Знакомая жила в двух комнатах 12м общей площади - 5 и 7, втроем. И была очень, очень довольна. Это в Ленинграде строили хрущевки такие, так еще и коммуналку из нее сделали на заводе! И других знаю в таких квартирах. Довольных...
Так что разные интересы, и доходы разные. Хорошо бы снимать квартиры разной планировки, чтобы понять, что лучше. Иногда очень причудливо напланировано, но видно, что имел ввиду архитектор. Да и при свободной планировке сделают под себя, а потом окажется, что неудобно.
У нас таунхаус, так соседи что только не переделывали в планировке. Переносили кухни в разные места, лестницы убирали лишние (из кухни их две наверх было). А кому-то удобна изначальная планировка. Мне так балкона не хватает и панорамного окна на лес. Сделать навес, что ли, над крыльцом, а на нем балкон?

Светлана Маркова24 августа 2021, 13:27

смешно.... очень! очень довольна

Дмитрий14 июля 2021, 15:10

девелоперы имели ввиду и планировки и жк и тем более покупателей. якобы вспомнили (на самом деле только на словах) про качество жилья и жизни. а кому вы строили мурино и кудрово, какую перспективу видели у этих жк и тех, кто там покупал? как купить в этих домах, которые чуть лучше того, что вы настроили целыми городами вокруг москвы и питера? продать сначала клетушки в гетто? так они же не отвечают нормам проживания, по-вашему "правильные" люди там покупать не будут. купить с нуля? ну, может кто-то и смог за 5-10 лет накопить +15-20 миллионов. только им не надо расписывать преимущества домов с мойкой лап собак перед человейниками, они там и не собирались брать. так для кого ваша статья тогда?

Ответить
ID: 2218658916 июля 2021, 14:44

Точно! Ажиотаж новостройки, думают бомжи купят:)

Нелюбитель сыра в мышеловке14 июля 2021, 19:07

Кто-то рассматривает многоэтажки, как жильё? Да пусть там хоть одна квартира на этаже, и расстрел на месте за парковку внутри периметра. Муравейник - он и есть муравейник. Толпа незнакомых друг с другом людей, которых любой "председатель ТСЖ" может водить за нос, как ему хочется. Вечные понты друг перед другом, у кого джип больше и чернее, и лучше залазит на тротуар, по которому из-за этого не пройти. Вечное столпотворение машин и драка за места с 20-21ч, когда все добираются через пробки из своих офисов. А ещё вершина цивилизации - мусоропровод с вечной вонью и тараканами. Раньше помойку делали подальше от жилья, а теперь подъезды ставят поверх помойки. В хлеву для скота больше порядка, чем в многоэтажках. В Англии вон многоэтажки - это муниципальное обшарпанное жильё для халявщиков и муравейники апартаментов для командировочных, как в Доклендс. Идите в Лондоне расскажите о "современном жилье с набором актуальных опций".

Ответить
Катрин15 июля 2021, 12:38

Купила я не так давно квартиру в таком современном доме😬 Еще ремонт не закончила-а негатива уже выше крыше, и жить там не хочется-уж лучше бы в доме 10-летней давности брала((
Концепция «двор без машин» с подземной парковкой на 80 мест в доме с 380 квартирами-это просто ж***! И на улице за пределами двора-еще 10 мест😬 Вынос всей необходимой инфраструктуры за пределы ЖК, такой как мусорные контейнеры (на расстоянии 700м)-уже доканывают. Модные зеркальные лифты оказались не скоростными-и пока доезжаешь до своего этажа-весь потный и мокрый от духоты, клянешь все на свете… И много ещё разных сюрпризов «вылезло»… 😬

Ответить
ирена16 июля 2021, 19:31

Часто в новостях сгоревшие машины. И как это в подземном гараже? Страшновато, даже безлошадному...

Сергей ТСТ15 июля 2021, 13:45

у вас все еще впереди ))) вот когда все вселяться весь этот блеск нового ( дома собранные из дешевых материалов )) начнутся сыпаться .. появится запахи , и толкотня на парковках , когда некоторые начнут покупать вторую машинку ..))) то что сейчас строят в нормальной стране это жилье для бедных ...а не богатых ))) у нас все наоборот ...

Ответить
ID: 7294476515 июля 2021, 23:18

Господи комментаторы из 19 века чтоли? Кухня гостиная - идеальное решение. В комнате 10-15 кв м помещается хорошая кровать и большой шкаф, тумбочки и тд. Никакие лишние люди не шарахаются комнате. Жить в комнатушке.... в спальне люди спят обычно, а как раз вся жизнь и движуха на кухне!!! И лучше пусть она будет больше 16 м, чем в 5-8 метрах толкаться! Парковки везде беда,это от возраста дома и планировки не зависит

Ответить
ID: 7655402021 июля 2021, 10:03

Не все хотят жить и спать на кухне, не придумывайте

ID: 631590647 августа 2021, 1:36

Живу в 3-х комнатной квартире 95кв, 10м кухня, 35м зал, балкон пипирошный из кухни, вот все шастают через кухню на балкон, безумно раздражает, уже ненавижу эту планировку. Кухня-гостиная это когда кто то готовит, а в спину сверлят глазами голодные и носятся все вокруг? Настолько непродуманно, лучше бы зал был 25 кв и была бы небольшая комната для постирушки, сушилки и глажки. Все должно быть в меру. В статье спальня 10кв это как же надо людей ненавидеть? Сами бы жили в таких квартирах?

ирена16 июля 2021, 19:36

А знаете, почему строили смежные хрущевки-двушки? Чтобы не делали коммуналок.
Иногда причины странных планировок непонятны, но у разных людей разные вкусы, и семьи разные. Кому-то идеальна огромная кухня-столовая и маленькие спаленки.
Открою секрет. Чем больше метража на нос, тем комфортнее любая планировка!😃

Ответить
Алексей Котов20 июля 2021, 13:50

Это каким ленивым или рукожопым нужно быть, чтобы идти на первый этаж в кафе пить кофе при условии закредитованности? Автор, для кого эта статья?

Ответить
ID: 631590647 августа 2021, 1:40

Меня тоже интересует этот вопрос 🤣🤣🤣. Ага, с утра вскочил и пошел кофе пить на первый этаж. Еще и денег за это принес…

ирена7 августа 2021, 23:42

А за настоящей чиабаттой я бы спускалась, а то всегда на завтрак вчерашняя.
А кому-то кофе именно в кафе нравится, хотя я по своему вкусу предпочитаю.
Закредитованность не у всех. Если человек с мизерной зарплатой покупает в кредит айфон и три года выплачивает, ему рано думать о покупке квартиры, а надо делать накопления в валюте и пользоваться кнопочным телефоном.

ID: 4414629920 июля 2021, 15:32

Говорите много квартир на этаже - не модно? Чтож тогда ПИК продолжает строить многоэтажные бараки без балконов, с квартирами-линейками по 10-12 квартир на площадке?

Ответить
Сергей ТСТ20 июля 2021, 18:57

Мавродий тоже продавал много чего сам печатал ____))))народ у нас такой ...

ирена7 августа 2021, 23:43

Так ведь раскупают самые дешевые квартиры, вот и строят. Бесплатно никому ничего не дадут.

ID: 771813951 августа 2021, 17:35

Здравствуйте

Ответить
Сейчас обсуждают
ПродажаСпасибо!
Анастасия
вчера в 20:09
редакцияeditorial@cian.ru